李宇嘉(广东省住房政策研究中心首席研究员)
4月份以来,楼市持续引起各方关注。国家统计局数据显示,4月份全国新房销售面积仅为3月份的52%、销售额仅相当于3月份的61%,新开工只有3月份的67%。5月份以来,又出现了一些新现象,比如二手房挂牌量进一步攀升,一些高价值片区出现了“套现”的现象,整体预期似乎进一步走低。
于是,近期业内外人士针对楼市提出一些“救市”建议,如降低改善型住房的房贷利率,降低存量房贷利率,全面取消限价政策,认真落实“三支箭”和保交楼政策等。笔者认为,这些提议都是一些常规的措施,主要还是在需求端“打转转”。
(资料图片仅供参考)
其实,近年来特别是2022年以来,国家在“三稳”(稳地价、稳房价、稳预期)和“三保”(保交楼、保稳定、保民生)上做了一揽子的部署。可以说,在强调支柱产业、力求稳定、大力“促刚需、促改善”的部署下,政策层面的支持不可谓不大。即便是从过去惯用(也被各方认为颇为有效)的金融宽松来看,力度不可谓不大。比如,一季度广义货币(M2)增速、社会融资规模增量、新增贷款都强于去年同期,2月M2增速甚至创下7年新高。
再看房贷利率,目前首套住房和二套住房分别为4.30%和4.90%的利率水平,已是历史最低值。根据中指院的数据,超过40城调整首套房贷利率下限至4%以下。放在过去十几年,如此宽松的货币环境、政策环境下,商品房市场会迅速企稳并走向新一轮繁荣期。因此,搞清楚问题的真实症结所在,才是制定政策的关键。
照理来说,随着疫情影响逐渐消退,政策不遗余力促消费,地方积极稳楼市,货币环境又很宽松,为何购房需求仍然低迷呢?从需求端来看,老生常谈的一点是,老百姓的资产负债表在三年疫情的冲击下,受到很大影响。这只是需求端的一个方面,另一方面是近年来一些行业整顿,导致有支付的购买力不足。
同时,地产行业供给端发生史无前例的变化,即去除地产“资本运作”旧模式,在金融端推进自有资金拿地,穿透式资金监管,贷款集中度等,将金融属性下非理性预期和“加杠杆”催生的暴涨模式,在源头上得到控制,导致地价推动房价上涨,房价上涨引致预期上涨,带动加杠杆购房的逻辑失效了。同时,上一轮上涨特有的棚改等催化因素也褪去了。
2021年下半年以来,供给放量的同时,房价持续一年半下跌,导致“只涨不跌”的预期、“买房一定增值”的预期扭转。总的看,地产持续疲软是多方原因、深层次原因造成的。目前,住房需求仍强大,如3亿-4亿新市民的购房需求,首套房的换房需求,县域城镇化的需求等,但是这些需求的支付能力不足,无法匹配高房价和高成本。
对于高收入人群或扎根城市多年的老市民,大多数拥有多套房。根据央行的调查,2019年有41.5%的家庭拥有2套或更多住房。对这部分人群,只有“涨价预期”“财富效应”出现后,才会有购房需求。总的来看,这就是为何去年以来,政策不遗余力,不可谓不努力,但地产需求端仍旧疲弱,表面原因是需求不足,深层次原因则是供需不匹配、供给侧结构性改革尚不到位。
因此,政策应聚焦于供给侧,比如加大保障性租赁住房建设供应,推进租购同享和渐进同权。近年来,尽管人口净流入城市保租房筹建规模非常大,但主要是存量房认定,而新增房源上的效果不大。特别是,大城市并未有效落实住宅用地单列10%的租赁用地,14个城市2022年租赁用地计划平均完成率不足20%,而且将优质地块拿出来建设保租房的意愿不足。
笔者认为,在行业高举高打了20多年,特别是房价飞速上涨之后,住房需求不是不足,而是在涨价预期下、在加杠杆的助推下提前释放了,且过度释放了。有需求潜力的人群,又没有支付能力。因此,政策基调上,一定要摒弃“下行必刺激”的逻辑,一定要通过“先租后买”来休养生息,培育可持续的动力。
近期,国家提出要落实好已出台的纾困政策,以较受重视的“带押过户”为例,目的是降低商品房交易成本,进一步满足刚需、换房需求,但目前落实得不好。各地要进一步落实主体责任,将政策涉及的相关利益方统筹起来,告别短期主义和共输局面;金融管理部门和登记部门要从顶层政策设计、登记系统升级等制度和技术层面全方位推进,打消各方对于风险的顾虑。比如重视共有产权住房、公租房扩面、“商转公”、整顿经纪行业等。总的来说,救市告别一招鲜,必须要有多方合力、长期视角。
最后,针对由于支付能力弱导致潜力需求难以转化为现实需求的问题,建议在新增供地方面降低土地成本,杜绝由开发商承担各种配套设施建设移交等。笔者认为,需求端的政策空间并不大,该出的政策基本出尽,且政策边际效应有限。而在协调防风险和防范道德风险的前提下,“三支箭”落地效果也需要理性看待。一方面,市场化和法治化是“三支箭”的前提;另一方面,新模式的出炉,必须要以旧模式一定程度的出清为前提,这个阵痛必须要承受。
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